牛刀:2007能投资商铺吗?——兼答众多网友问

很多网友也许不知,在各大网络牛刀官方博客已创建了16个,非官方博客和由网站自行设立创建的博客有近40个(不完全统计),也就是说,牛刀的任意一篇博文将影响50多个网站。每天博文的回帖少则一、二百条,多则上千条,所以,牛刀完全没有能力一一回复,实在愧对网友。近日,牛刀连连发表一些对炒楼看法的文章,提醒大家楼市风险已高,不要再贸然炒楼了。于是,很多网友直言不讳地问:既然住宅风险已高。那么炒铺怎样?潘石屹不是放弃了住宅市场而专攻商业地产吗?商铺还有没有投资前景?

 

那么,我想专就这个问题闸述一下我的看法,欢迎拍砖和探讨。

 

一、看大势。不管我们是否承认,连年高速发展的中国经济已初显疲态,并将由此引发的社会矛盾日益尖锐地暴露在光天化日之下。中国经济的三架马车——投资、出口、消费的平衡已被打破,目前的状况是投资过热、出口受到美元贬值的影响导致国际贸易风险加剧,而消费呢?不用我说大家也知道,中国的居民消费系数(Cpi)已降至全球低点,可想而知,一旦国际贸易出现问题,轻纺、化工、电子、服装等支撑出口贸易半壁江山的产业除了宣布破产已经没有退路。温州是个典型的出口型经济城市,那里的风向标是宝马车,而且是三年之痒,这三年一批做打火机的工厂主开起了宝马,那三年可能是鞋佬(做鞋子的工厂主)开起了宝马……基本上稳定就是三年。由此看出,出口贸易是有周期性的,国际市场也会饱和。我们也知道,人民币在美元贬值的情况下被迫升值,今天已突破7.80元,人民币升值的压力还非常大。早几天,与一位金融界人士在一起交流时,他认为美元的目的是想在2007年迫使人民币升值10%,超过前10年升值的总和,并用这种方式来减少中国经济连续10年高速增长所带来的贸易顺差。另一方面,就是要求中国扩大进口,来减少贸易平衡。总之,不管美元采取什么措施,有一点是肯定的 ,那就是在国际贸易上与中国斗法。

为了减少国际贸易风险,中国政府将执行稳定的货币政策,坚决收紧银根,抑制投资过热,并采取有效措施剔除房地产泡沫。本月15日提高商业银行准备金利率和春节后的加息,都在为此做准备。在这种大的环境下,中国房地产的投资很难成为一个优质的投资品种,包括商铺和写字楼。

 

二、看产品。市面上推出的商铺投资品种不外乎两个,一个是产权式的,一个是独立街铺。相比较而言,产权式的商铺的风险更大。针对投资产权式商铺的风险,许多理财专家一而再再而三提醒投资者,产权式商铺项目大都打出“高额返租、到期回购”的诱人口号,但对于产权投资者而言,经营公司届时是否如约返还稳定回报,以及到期回购等约定义务,是投资者面临的首要风险。 由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体,还有买卖合同、租赁合同等多层法律关系,因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂,这一点,在2007 年是没有变化的。 另外,有些产权式商铺的开发商只开发不经营,商铺售完后就抽身而退,还有些开发商为了转嫁风险,尽快套现,根本不重视商铺的后续经营。而经营不善的商铺其价值将大打折扣。在深圳龙岗,就有两个产权式的商铺陷入大量的官司中,投资者有很多血本无归。 因此,选择产权式商铺,投资者除了关心地段与价格,还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力。切记,产权式商铺的价值有两部分,一是房地产本身的价值,二是商业价值。房地产的价值浮动不大,但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素,还要考虑开发商、经营商等各方面的资质和水平。

    综合比较现有的各种商业投资品种,想安全的坐收租金,投资一定要选择有银行担保的、有收益保障的商铺。而有些商铺在银行担保的时间长度上有3、5年、10年甚至最长20年的,所以在选择时也需要根据收益的周期来慎重比较。一旦觉得资金回收有问题可以找银行,安全性应该是和存银行相差无几的,所以这样才更令人放心。街铺又分为社区街铺和商城街铺,社区街铺相对来讲,社区越大风险越小,收益相对平稳。而商城街铺风险较大,收益相对来讲也较高,但取决于整个商城的经营和推广。

 

三、看地段。 李嘉诚先生有句至理名言:地段地段还是地段。从北京、上海、广州、深圳的情况来看,2007年产权式商铺的推盘总量不大,更多的是街铺,那么,地段论就更为重要了。中国的前10年,因为经济的快速发展,一些老城区已经很难找到投资机会,象北京的西单、上海的南京路、深圳的东门和华强北、广州的中山路等,但是,一些新区发展风起云涌,机会相对较多。在新区寻找商铺投资机会,要把握的是两点,一是5公里商圈人口最好在60万以上,街铺的价位在2万元左右产权式商铺的价位在1万元左右是值得投资的;二是商业业态比较全面是值得投资的。因为业态越多越能吸引人流。在新区做什么家居城、茶都、中华名吃城这样的业态单一的商铺,风险非常大。

 

所以,2007年商铺投资的机会在都市新区,用深圳的话来讲叫“卫星城”,各位有兴趣的不妨予以关注。

版权声明:本站部分文章来源或改编自互联网及其他公众平台,主要目的在于分享信息,版权归原作者所有。 内容仅供读者参考,如有侵权请联系我们,邮件联系:zhanmaohuanlege#163.com