观“深圳楼市”怪象 号“龙城地产”脉搏

【深圳楼市之怪象】

2006年房地产宏观调控,房价持续高位坚挺,消费者摆脱“困惑”,楼市从僵局中浮现“生机”,这就是2007年到来之即,深圳地产的现状。不可否认,深圳楼市的房价问题始终没有摆脱“困境”,依然是现阶段深圳市民关注的焦点,但是人们对深圳楼市的关注程度始终没有下降,楼市博弈依然紧锣密鼓的展开。

就2006年来说,深圳房价均价最高的还是福田区,均价最低的还是龙岗,唯一让人意外的是宝安中心区成为今年房价均价涨幅最大的片区。深圳市的投资置业者不会意外的发现,不仅仅局限于市内单价在五位数以下的新房已成为了历史,这时,我们有理由寻找新的置业或投资出路,尤其在市内的项目濒临“绝种”的状况下,越来越多的投资置业人士把目光放到了宝安、龙岗。

即便是关外,就拿宝安中心区来说,虽说多数楼盘的均价没有超过五位数,但是多数楼层的单价都超过了五位数,部分楼层的价格甚至超过了市内,要知道,两年前的价格仅仅只是现在房价的二分之一而已,深圳这样的现象到底能说明什么问题?是房地产调控不力,还是深圳楼市理所当然应该如此?重重迷雾让我都变的茫然和彷徨,难道鄙人真的钻进入了“高房价”的误区了?那么深圳有没有一块新的区域值得去“挖掘”呢?报着这样的想法,我们不妨将目光转向号称深圳房价均价最低的龙岗中心城。

【龙岗中心城初体验】

记得今年3月份,我写过一篇名叫《是谁在恶炒龙岗房地产?》的文章,评论中多数网友对龙岗中心城的前景比较看好,也肯定了中心城的房价过高的事实,现在事过近九个月,在短短不到一年的时间内,龙岗还是那个龙岗,中心城还是那个中心城,变得也许只有房价而已。

龙岗区总面积844.07平方公里,占深圳市的41.8%。龙城中部板块是龙岗区行政中心,由区委、区政府办公大楼及其各部门办公场所和文化中心、图书馆、影剧院等文化设施及国家公务员宿舍区、生活区等组成。龙城对于龙岗区人民的意义不亚于宝安中心区在宝安区居民心中的地位。

龙城区域的公共设施、市政配套、教育医疗、交通瓶颈,商务办公在近几年得到了一定的改善,但是对于占深圳最大面积的一块区域来说,这些只是凤毛麟角。尽管有龙城象征之一的龙城广场,龙盛大道也在建设当中,地铁3号线只是被纳入远景规划,高交会馆、大运城、天安数码城等项目离投入使用还有几年时间,留学生产业园虽已然成型,但是,对龙岗中心城来说,社会商业实在是太少,给房地产行业留下的消费群体势单力薄。

龙岗中心城的概念是“龙”城,但是在龙岗中心城我们无法体会到龙城的含义,与宝安中心城市相比,劣势历历在目。

【龙岗中心城PK宝安中心区】

2006年,宝安中心区的房价上升的很快,不少高品质楼盘相继开盘,均价在八、九千左右,冠为“深圳西岸”的宝安中心区,和龙城同为关外,为什么两个区域的房价不能等同视之?宝安中心城的发展已经有几十年的历史了,不论是市政配套,还是交通设施,都十分成熟与完善,尽管地铁项目也在规划当中,但是,随着宝安中心区的交通进一步改造,城市发展的规划将资源利好向宝安中心区靠拢,“关”的概念被慢慢淡化,随着宝安房地产不少项目销售均价与南山的距离越来越小。

一方面我们逐渐接受关内外一体会的概念,主要是因为宝安离南山只有一“关”之隔,而且宝安中心区演变为功能分区来划分住区,随着不同社会商业慢慢融汇为“大商圈”的概念之后,“深圳西岸”的概念会越来越成熟,但是类比罗湖,还有很大的差距,不但缺少标志建筑,而且在商务功能上无法与罗湖比拟。

与此同时,作为后起之秀的龙岗中心城,无论在人口密度、商务功能以及公共配套都不完善,在人口密度上,龙城的人口也比不上宝安中心区,消费能力的不足,龙城的商务功能目前还处在孕育之中。

在交通上,宝安中心区比龙城的优势更为明显,从离宝安中心区最近的南山区乘坐公交汽车到达宝安中心区只需十几分钟的路程,而且路费也较便宜;而离龙岗中心城最近的罗湖区到达龙城,就算走水官高速也要耗掉近四十分钟,而且路费贵。

【龙城和宝安城的消费群体】

宝安中心城的消费群体:一部分来自本地的居民以及在宝安地区生活的外来人员,另一方面来自南山、福田地区的外地人员,由于福田和南山的房价近年来价格过高,而且项目也越来越少,越来越多的关内居民把目标投向了宝安中心区。

龙城的消费群体:与城市中心区距离较远不但造就了龙城房地产相对独立和封闭,龙岗的房地产很多是靠本土客支撑,由于近年来,这些本土客的消费圈越来越小,给龙城的房地产市场带来一定的影响。一些本地的大开发商在前几年,拿地低廉,成本低,获利丰厚,近年来,随着关内一些品牌巨头的房地产商进驻龙城,而龙城的房价被推高到近7000元/平方米的高位,而记得我当初在龙岗报工作的时候,龙岗的房价仅仅两千多 一平方米,2003年也只有三千多一平方米,龙城房价在过去1年里,直接跨过了5500-6900元/平方米的价格区间,不到2年时间里,龙城新房价格将近攀升了2500元/平方米,涨幅估计也有40%之多。龙城的新房投放市场数量较多,但是消费群体较少,项目滞销日益成为困扰龙城开发商的一大问题。

【龙城地产的前景】

龙岗区目前的土地储备约达206平方公里,其中,房地产用地约占1/4。

考虑到龙城的重点项目—大运中心的建设将会大大提升龙岗乃至整个深圳的国际化品位,不排除龙城地产在今后几年会存在强大的投资空间。但是,如果细心可以发现,现在龙城大部分地产项目在销售过程中,都在纷纷透支这个升值空间,就深圳投资置业人士来说,如果想吸引他们的目光,仅仅靠这些还远远不够。

龙岗的最大优势可能就是这些拥有大量的土地资源,随着城市建设的不断发展,人口在逐渐消除“距离远”这种心理障碍之后,龙岗的居住价值也许能得到大大的改观。除此之外,建议龙岗的发展商们把客户的来源不要仅仅局限于深圳市内的消费群体,可以将主要目光放在龙岗周边的其它市镇的消费群,由于龙岗毕竟属于深圳,就我们这些外来人员想在深圳买房一样,其他市镇的居民同样也希望在深圳拥有自己的一套住房,而龙岗离他们最近,价格也比深圳市内便宜,购买的可能性最大。

不过,制约龙城地产最大的发展的还是房价过高,就目前来说,均价在5000元/平方米才是龙岗中心城可以接受的价格,过高的房价不利于龙岗地区人口的汇集和区域的建设发展。说句不好听的话,如果有一天深圳房价下跌了,那么最先遭殃的会是哪里?龙岗中心城缺乏强大的产业支撑,从龙岗中心城的商业项目人气不旺就能看出,龙岗的危险系数已经过了“警戒线”。

版权声明:本站部分文章来源或改编自互联网及其他公众平台,主要目的在于分享信息,版权归原作者所有。 内容仅供读者参考,如有侵权请联系我们,邮件联系:zhanmaohuanlege#163.com