房价:先降主动,后降被动

“金九银 十”在今年的房地产市场没有出现,原本是秋收的季节,今年出现了青黄不接的现象.就上海,广州而言,房价的跌幅正在加剧,慢慢回归理性。就北京,深圳来说,成交的锐减已使开发商面临年关还钱的财务压力,如果不能在2006年最后两个月有所起色,那么原本旺季的房地产市场步入销售淡季的时候,开发商们将面临更大的“危机”。解决这样的危机没有太好的办法,不是降低房价,就是抛售土地。

由于大量购房者持续观望,市场上的成交量与新房上市量不成正比,房子越来越多,市场越做越小。楼市价格不降,就算价格降了,购房者也不一定会买,希望总有更低价位的房子面世。新政出台前,全国的楼价都进行了不同程度的“虚涨”,从原先的7、8千的价格一下被拉高到了过万元。新政后,发展商们进入了“滞销”的盲点,在不降单价的前提下,市场的竞争也进入了“白热化”,这个时候,大发展商充分应用其“实力”,一下送这,一下送那;又是优惠,又是赠送。虽然这样的做法吸引了不少购房者,但是现在的房地产市场里,这种规则已经不是很实用,况且政府开始禁止送面积。

国基地产被法院破产追债的阴影笼罩在所有开发商的心头,没准哪一天也会遭此厄运。因为手中的资金链绷紧,融资压力大。低迷楼市坚持的越久,开发商的日子就越难过,积累的房子就越来越多,开发商的资金压力就越来越重,到了最后,抛售房子的情景不是没有不可能。每年到了年低,银行就会对一些房地产的贷款进行追帐了,虽然对放贷、抵押、担保等方面进行了严格控制,但是到了年底,银行也不敢怠慢。以前是开发商从银行贷款投入到楼盘开发中,等楼盘进行销售期后,在拿到购房者的钱后,再还给银行。

有一些小的发展商,融资和贷款都有难度,所以这些发展商会向“民间银行”借贷。在上海,民间借贷的利息已高达8%;在深圳龙岗中心城,已有发展商以5%的高息向民间融资;在广州南海,佛山,有发展商以低于市场价的30%开始抛售;上海的一些中小发展商已经在廉价抛售土地。只有北京,深圳大部分发展商就是不降价,就这么继续耗着,寻找机会“翻盘”。显然,发展商对市场的预期已越来越盲目,但是,对房地产暴利的一种极端的认知和心态,还是让绝大多数开发商不肯降价,这也是一个赌徒的不正常心态。

去年房地产市场热销的时候,不少发展商因此赚了不少钱,但是今年的房地产市场的惨淡是令开发商所料未及的事情,俗话说:“成也萧何、败也萧何”,一切因素都取决于价格。市场信心能否恢复的关键在于价格,所以,摆在眼前的路只是降价一条,要结束楼市如今疲软的劣势,就要“自断经脉”、“忍痛割爱”,对房价进行调价,将价格调整到一个合理的区位。

房价虚高是造成现在混沌局面的始作俑者,是造成如今低迷楼市的“罪魁祸首”,所以对开发商来说:“不要心存幻想,降低房价也不一定都能卖出去,但是如果不降低房价,那是一定不好卖的”。在现在的市场经济下,楼盘能否卖得动,除了性价比,楼盘的品质外,价格也是起决定因素的。

所以,对于房价来说,后降不如先降,降价形势不可避免,在迎合市场的情况,开发商降低房价成为必然,在宏观调控持续进行下,楼市进入理性状态,降低利润率是发展商的“首要”做法。所以,对于新政后的高房价来说:“先降主动、后降被动”。

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