牛刀:中小型开发商的出路在何方?

从2005年的下半年,到2006年的头几个月,中国的房地产经历了一个人气鼎沸、热热闹闹的地产年,大到Townhouse、豪宅,小到中、小户型的普通住宅,总结出一点就是做房地产的就没有不赚钱的,房子不愁卖不出去,也不愁房子卖不到好价钱。

发展商可以说是漂漂亮亮的“走秀”了一把,投资者也狠狠的“捞”了一把。也许是动静太大了、价格太高、民怨太深了,房地产行业引起了中央的高度重视,上头派下了调查组,与此同时,房地产也暴露出了一些造成“极大反响”的问题,即将进入到2006年中旬的时候,中央政府终于下达了对房地产的宏观调控政策,其目的在于抑制中国的房地产市场发展过热,不少大的发展商在庆幸自己运气好,躲过一劫的时候,更多的中小型发展商则开始担心自己的未来和企业将来的发展和出路。

房地产发展在局部地区出现过热的时候就已经成为众多媒体关注的焦点,尤以深圳、上海、北京三地最为严重。如果把房子看作是需求的话,那么开发商就是供给。由于近年来房地产销售所带来的巨额利润,造成了一些大型城市和局部地区房地产的开发过热。但是,由于开发过热,就会造成住房的空置率大大增高。

任何事物发展有其自身的规律,房地产同样存在这样的规律,“适者生存、弱肉强食”是现代社会市场竞争的真实写照。大的开发商拥有其庞大的资金链,在困难之时可以融资或贷款来解决,而中小型开发商没有那个实力,所有他们手中的项目开发期不会太长,而且以大众销售为主,随着改革开放后中国经济的发展,中小型开发商们应该给自己定位了,是继续留在大城市里被一些大发展商挤对,还是转向周边的中小城市或中西部地区寻求发展,现在一些地级市、县级市在迅速发展,说不定在这些地方,中小型发展商能找到适合自己施展的机遇。

目前,中小型发展商整体发展不足,结构也不合理。尽管这些年来中国的房地产发展迅猛,特别加入WTO后的这几年,主要体现在一些大中城市和沿海发达地区。在过去计划经济时期,各级政府对房地产发展非常重视和依赖,这也给一些投机者有乘之机,而中小型发展商在这样的情况下,容易被一些大发展商兼并。

市场需求就是商机,如果更多的中小型开发商避开竞争激烈,且随时遭遇政策风险的大型城市,而转向中小城市寻求发展,不仅风险小,而且可持续发展周期长。况且,国家对这些城市和地区的经济发展一直持鼓励态度,各地政府也有多种优惠政策来招商引资。

作为房地产开发企业,最重要的就是土地,而这个被视为发展商“生命线”的资源,目前正逐步掌控在大型开发商手中。在土地资源有限的状况下,越来越多的中小型开发商无法获得土地,而且面临着市场不断规范、稳定的状况,这些都将成为中小型开发商逐渐被淘汰的“缘由”,而有实力的大型开发商就越做越强,而房地产行业就进入大型企业掌控的时代。

中小型开发商能不能在这个社会上生存下去,其资金流动是否正常,如果资本变成了项目,项目又做“死”了,那么肯定是“哭都哭不出来”,所以,中小型开发商把眼光重点放在一些小的项目上,通过周转自己的资金流动,才是在竞争日益激烈的市场下生存下去的唯一办法。

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