《购房宝典》之三:投资者选择户型的两点“妙计”

无论对自住还是投资,购房的时候,有一点是最关心的,那就是户型的大小,结构。

由于大户型的住房比小户型的利润更大,为了牟取暴利,很多的开发商都致力开发大户型的楼盘,设计也下了很大的功夫,市场上琳琅满目的都是大户型的住宅,但是价格却很高,中低收入的人根本没有能力去购买,除了一些有钱人喜欢追求高端住宅外,大多数的大户型的住宅除了用来自住以外,多数是用来投资。

不能强迫购买者去买什么样的户型,一切都是根据自己的需求而定的,买房也是一样,买不买房都在人的一念之间,如果有的人有能力可以买得起,却要逼着他不要买,也没有道理,既然这样,在这里就向投资置业者提出一些建议。

如果决定要购买一套住房用于投资,那么首先就是要考虑,买了这一套房是用来做什么?是考虑做“中线”还是做“长线”?这里说的中线、长线是由股票引申过来的。由于房地产新政规定:对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和差額部分的所得税。所以有想买房卖房赚差价的人,就碰到问题了。2005年规定的是2年,现在改为5年,意在打击买楼炒楼的投机行为。

做“中线”的意思,就是买一套房,供到5年后,再把它卖掉,从而避免被征收交易所得收入的全额营业税和个人所得税。如果投资者是这样的想法,建议买三房或更大的户型,自从新政后,很多非投机行为、非贷款按揭的投资客更多的选择了这样的做法,由于一次性付清房款,买下一套房,既可以用来出租,又可以自己居住,过了5年后,房产升值了,再转手卖出去。这是一些有钱人置业的做法,但是这样的做法首先要注意,所购买的房产是否有升值的空间,周边是否有中长期的利好,比如规划中的市政设施(地铁、市政机关)、是否有在建的娱乐场所和配套设施(大型超市),能带来楼价走强。这种投资存在一定风险,毕竟规划和在建是两回事。

做“长线”的意思,就是买一套房,不用于转手,而是用来出租。这样的投资方法可以通过银行按揭的方法。做长线的投资者,应该买什么样的户型呢?不建议买三房或三房以上的,有的人会想,买套大的房,租金也可以收的贵点,那除非租给外籍人士,如果一旦租不出去,那负担会很重。而且大户型的住房面积超过了 90平方米,首付30%,会加重首期买房的负担,不是明智之举。

所以,我们建议买两房的90平方米的小户型用于出租,总价不会太高,首付20%也不算太多,而且每月租金可冲抵银行按揭款,出租所得足够填补月供所需,就相当于自己的房子别人在供,等还清银行贷款后,这套房就是自己的了,成本也就是首付的和简单装修的资金,但是最后卖出去的价格会使投资者收益丰厚。

以往市场上是单纯讲低总价,随着2006年新政后,小户型的逐渐增多,如果的小户型开始转型,追求舒适度、走高品质路线。新政的主要目标是优化住房结构,只有大力发展中小户型的住宅和经济适用房,才能用尽量少的土地和资金,满足尽量多的住房需求,也才有助于平抑住房价格。首次置业选择小户型的购房者大多积蓄不多,小户型总价不高是最吸引他们的。首期不过几万元,月供不超过1000多元,还款压力小,便于今后投资。小户型具有投资起点低、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点,二次置业如果有了更大面积的房子,那首次置业的小户型和大户型相比,更容易出租或转卖出去。

只是做长线的投资需要考虑的是小户的楼盘位置,最好靠近市中心,这样有利于物业的增值。交通、商业的便捷都是很重要的。简洁舒适、经济实用是现代都市年轻人对私人生活空间的理解。从某种意义上说,小户型只要设计合理,面积缩小但功能不减,仍然可以烘托出高质量的生活氛围,更适合于投资。

由于严厉打击投机炒房的行为,所以所谓的做“短线”是没有实现的可能性,现在投资房产,想得到利润最短也要过5年后才能看到。

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