土地资源:你该为子孙后代“造福”

俗话说:钱要花在刀刃上。从这句话我们不难分析出这样一个道理——做事情要抓住关键。就最近一直吵得很热的关于国家对房地产的宏观调控政策这一事件中,使我们意识到地方政府作为联系中央和地方百姓的中间纽带,它的一举一动所产生的影响是直接关系到当地老百姓的。

不难想象,中央政府针对房地产过热的问题出台了不少土地调控政策,然而很多时候都因地方政府执行力度不够而收效甚微,仔细分析其原因,土地出让金是“政令不通”的罪魁祸首。 9月5日,国务院公布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(下称“《通知》”),将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理,直指地方政府以地生财的“软肋”。

刀动到了“根”上,阵痛就随之来了。

在城市化的进程中,土地价值几十倍甚至上百倍地升值,地方政府因此获益颇丰。2005年,中国财政收入首次突破3万亿元,而同年,作为地方政府预算外收入的土地出让金收入,就高达5500亿元。预算内资金是解决地方政府的吃饭问题,而预算外资金,则是地方政府进行城市扩张、建设的主要来源。土地违规案件也因此层出不穷。

1994年实行分税制后,土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有,并在此后逐渐成为地方政府的“第二财政”。而“获益于土地”的地方政府,也因此有了足够的“土地冲动”,虽经几番调控,依然存在建设用地总量增长太快、工业用地过度扩张,违法违规用地、滥占耕地等屡禁不止的问题。地方政府在实际操作中,土地增值税少收、不收的现象比比皆是。而土地增值部分,也正是开发商的主要利润来源。

在房价持续走高的阶段,地方政府也有其不可推卸的责任,地方政府因土地出让金获益,而开发商因土地增值获益,在很多地方,双方对“托市”拥有默契,各得其所。而国家出台的关于土地调控政策直接涉及到了地方政府的利益,政策难以实施也就不难理解了。

在房地产宏观调控以来,相当长的一段时间里,包括深圳等大城市在内,地方财政收入对房地产及其相关产业的依赖度非常大,城市化建设的步伐越迈越大,城市建设项目也在大干快上的进行着,政府的资金从哪里来,光靠税收当然不行,大部分的资金都来源于卖地生财的“土地财政”。现在土地进行的是“招拍挂”的形式,土地“招拍挂”这种市场配置土地资源的方法,优点是高效、低成本,但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”。对于对土地没有封顶的拍卖价格,开发商可以无限喊价,本来就价格不低的一块土地,最后成交价格番了几番,土地成本增加了,那么最后开发出来的项目又贵的要命,这样的做法往往是得不偿失。现在,越来越严厉的调控政策不仅给“发热”的楼市吹来了阵阵寒风,而且给“经营城市”的思路敲响了警钟。

历史证明实现可持续发展是人类繁衍生息的基础。地方政府应该很好的控制预支紧缺的土地资源,多为子孙后代而考虑。

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